在經歷加裝電梯“上下自如”的歡喜后，如何給電梯維護保養(yǎng)、保障出行安全成為居民的揪心事。維護保養(yǎng)關乎電梯的運行狀況和使用壽命，更關乎居民的生命安全。電梯運行不可避免產生自然折損，居民使用不當也會帶來一定損耗，這些自然或人為因素造成的安全風險需要通過維護保養(yǎng)及時排除。
電梯“健康”該怎樣守護？目前，大多數(shù)電梯的免費維護保養(yǎng)年限為2年，之后，需要業(yè)主為電梯找到“新管家”來負責維護保養(yǎng)，電梯日常維護與維修費用均需由加裝電梯的受益業(yè)主共同承擔。在免費維護保養(yǎng)期滿后，電梯該交由誰負責、維護保養(yǎng)費用又該怎樣籌集、各地實踐中有哪些新技術和新模式值得學習呢？
誰來負責
物業(yè)托管、居民自管+企業(yè)接管
加裝電梯免費維護保養(yǎng)期滿后，業(yè)主將面臨后續(xù)維護保養(yǎng)的責任歸屬問題。目前，加裝電梯的維護保養(yǎng)主要有兩種模式：物業(yè)托管、居民自管+企業(yè)接管。
物業(yè)托管就是業(yè)主將加裝電梯的日常管理和維護保養(yǎng)工作托管給小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，解除電梯維護保養(yǎng)的后顧之憂。在浙江省杭州市湖濱街道，宋澆造巷小區(qū)因為沒有成立業(yè)委會、也沒有聘用物業(yè)服務企業(yè)，電梯維護保養(yǎng)企業(yè)每次檢修后都需要找社區(qū)簽字。為了解決電梯的維護保養(yǎng)問題，宋澆造巷小區(qū)選舉成立了業(yè)委會，并由業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂托管協(xié)議，托管內容包括一周兩次電梯間等區(qū)域的衛(wèi)生打掃、電梯日常運行巡視以及與電梯維護保養(yǎng)企業(yè)對接等。
物業(yè)托管帶來物業(yè)費的上漲，這是因為物業(yè)服務企業(yè)要將電梯各類運行費用計入物業(yè)服務費。相比高層住宅樓，多層住宅的業(yè)主數(shù)量少、戶均面積小，導致分攤到每平方米的物業(yè)服務費增幅較大。在為電梯找“管家”的過程中，需要多方比價、共同協(xié)商才能稱心如意。在上海市虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道的萬東三小區(qū)，電梯免費維護保養(yǎng)期滿后，居委會、業(yè)委會、代建方、電梯供應商、物業(yè)服務企業(yè)等多方共同協(xié)商后續(xù)維護保養(yǎng)問題。協(xié)商會上，電梯供應商與物業(yè)服務企業(yè)分別報價，通過協(xié)商與比價，最終決定由物業(yè)服務企業(yè)承擔電梯后續(xù)的維護保養(yǎng)工作。維護保養(yǎng)費用由所在單元的受益業(yè)主均攤，每月每臺電梯維護保養(yǎng)費用為450元，樓道、電梯門廳和轎廂的衛(wèi)生保潔服務費用為每平方米0.26元。
如果原有的物業(yè)服務企業(yè)沒有電梯管理資質，可以重新聘請有資質的物業(yè)服務企業(yè)。在廣東省廣州市越秀區(qū)荔華樓小區(qū)，由于其物業(yè)服務企業(yè)沒有管理電梯的資質，業(yè)主決定更換物業(yè)服務企業(yè)。新找到的物業(yè)服務企業(yè)雖然能夠進行電梯的維護保養(yǎng)，但費用比過去高出不少。原來每月的物業(yè)服務費為每平方米0.7元，現(xiàn)在則需要3.2元。為了降低費用，業(yè)主們將小區(qū)門口的停車空地交給物業(yè)服務企業(yè)進行管理，最終把每月的物業(yè)服務費降到了每平方米1.8元。
電梯是特種設備，需要交由具備管理資質的專業(yè)單位進行維護保養(yǎng)以保證其安全運行。居民自管+企業(yè)接管便是在居民自主管理電梯的同時，委托電梯維護保養(yǎng)企業(yè)來承擔電梯的日常管理和維護保養(yǎng)工作，聘請物業(yè)服務企業(yè)有困難的老舊小區(qū)通常采用該模式。在上海市長寧區(qū)程橋二村小區(qū)，71號樓電梯建成使用以來一直依靠樓內居民自我管理。居民制定了電梯使用管理公約，電梯轎廂內的地板、每層樓道都有人主動負責進行清掃。在電梯免費維護保養(yǎng)期結束后，居民們便給電梯找來了“專業(yè)售后”，電梯維護保養(yǎng)企業(yè)定期檢查電梯的使用情況，每月費用為420元。
在湖南省瀏陽市，教師新村小區(qū)6棟二單元也是采用居民自管+企業(yè)接管模式。“我們組織樓棟的業(yè)主籌錢，然后聘請專業(yè)企業(yè)負責電梯維護保養(yǎng)。”樓棟長李成和說。在電梯加裝之初，6棟二單元的8戶居民就擬定協(xié)議，規(guī)定每戶輪流對電梯進行管理，負責收集相關費用、電梯出現(xiàn)問題及時與電梯維護保養(yǎng)企業(yè)聯(lián)系等。目前，包括維護保養(yǎng)費用在內電梯一年的運行總開支為4000多元，平攤到每戶為500多元。“這個費用大家都能接受。”李成和說。
誰掏腰包
除業(yè)主分攤，還可為電梯投保
目前，加裝電梯運行所產生的檢驗費、電費、維護保養(yǎng)費、維修費等多由受益業(yè)主分攤。但如果電梯出現(xiàn)嚴重故障或是頻繁出毛病，產生的大額維護保養(yǎng)費用往往讓業(yè)主難以承受。家住廣東省廣州市番禺區(qū)南浦島的李阿姨便面臨這樣的煩惱。
“都說加裝電梯好，但我家的鬧心事真是多。”李阿姨家住六樓，加裝電梯時掏了近六萬元，本以為以后只要交少量的運行費用和維護保養(yǎng)費用就行，未曾想電梯常常出故障，所需要的維護保養(yǎng)費也隨之水漲船高。有些業(yè)主對此頗為不滿，甚至出現(xiàn)了拒交電梯維護保養(yǎng)費用的現(xiàn)象。
大額的電梯維修費用給業(yè)主帶來經濟壓力的同時還常常會催生許多矛盾。有沒有方法可以緩解這一問題？電梯“養(yǎng)老保險”是一個新思路。該保險將加裝電梯日常維護、部件維修更換、整梯置換、檢驗費用和人身財產損失的賠付一攬子包含在內，基本涵蓋電梯后續(xù)運行可能涉及的所有問題，能夠很好地解決經費和賠償能力不足等問題。
四方簽約為電梯投保，專業(yè)人管專業(yè)事減輕各方壓力。上南四村16號樓是上海市浦東新區(qū)周家渡街道第一個成功加裝電梯的樓棟，不僅“加梯”走在前頭，維護保養(yǎng)也有一套。該樓采取保險公司、電梯公司、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)委會四方簽約的方式為電梯投保。電梯如果出現(xiàn)問題，由物業(yè)服務企業(yè)撥打維修電話，電梯公司實地查看后提供維修服務及費用清單，再由保險公司進行理賠。電梯免費維護保養(yǎng)期滿后，從維護保養(yǎng)到維修更換零部件所產生的費用由保險公司承擔，減輕了業(yè)主的經濟壓力、降低了物業(yè)服務企業(yè)的安全責任風險。此外，16號樓的居民共同簽署電梯使用公約，在每層樓都設立專門的負責人，承擔電梯轎廂的衛(wèi)生保潔和查看電梯運行是否正常、連廊窗戶是否關閉等工作。
除了為業(yè)主減輕維護保養(yǎng)費用上的經濟壓力外，保險公司還會定期對電梯進行“體檢”，保證電梯安全運行。在浙江省寧波市東柳街道，為解決電梯加裝后沒人管、管不好、不愿管的難題，中興社區(qū)采取“2+5”的模式為加裝電梯投保。即加裝電梯的維護保養(yǎng)在兩年免費維護保養(yǎng)期內由電梯公司負責，此后的五年由保險公司負責。五年期內，保險公司每個月會對電梯進行一次檢測，如果發(fā)現(xiàn)問題，由保險公司出資，電梯公司負責設備維修、零部件更換，居民無需承擔費用。
為保證電梯“體檢”的準確性與專業(yè)性，保險公司會聘請第三方技術團隊，并形成專業(yè)化管理模式。在浙江省杭州市天時苑小區(qū)，業(yè)主購買保險后，保險公司聘請電梯維護保養(yǎng)團隊對電梯進行體檢、對維護保養(yǎng)質量進行監(jiān)督、對零配件修換進行定損和詢價。保險公司將承擔日常維護保養(yǎng)、更換零件、年檢等產生的費用，避免因資金籌措不及時導致電梯無法使用。如果因為電梯故障造成人身傷亡或財產損失，保險公司還將承擔賠償責任。目前，一臺電梯一年保費為6500元，由業(yè)主分攤。如果電梯需要更換，保險公司將最高賠付10萬元。
誰當管家
新技術、新模式解決維保問題
“智能管家”智能記錄電梯的維護保養(yǎng)信息，實現(xiàn)維護保養(yǎng)全程透明化、可監(jiān)督；“保險+服務+物聯(lián)網(wǎng)”模式實時監(jiān)控電梯數(shù)據(jù)，出現(xiàn)異常時及時通知維護保養(yǎng)企業(yè)；“按需維保”模式實現(xiàn)電梯維護保養(yǎng)從“重過程”到“重效果”的轉變。這些新技術、新模式為解決加裝電梯后續(xù)的維護保養(yǎng)問題提供了新思路。
在廣東省廣州市越秀區(qū)，加裝電梯里的“智能管家”在解決維護保養(yǎng)難題的同時，保障著業(yè)主的出行安全。智慧電梯監(jiān)管裝置可以智能記錄維護保養(yǎng)時間、維護保養(yǎng)次數(shù)、異常項和救援過程以及自動生成電梯報表，實現(xiàn)維護保養(yǎng)全程可監(jiān)督、救援過程有記錄、記錄透明可審核，為日常管理提供依據(jù)。通過電子化的維護保養(yǎng)記錄，及時提醒維護保養(yǎng)人員按期開展電梯維修保養(yǎng)，要求維護保養(yǎng)人員電子簽名。當出現(xiàn)遮擋電梯門、電動車入梯、兒童獨自乘梯、劇烈運動碰撞等存在安全風險的乘梯行為時，即時發(fā)出告警信息提醒糾正或阻止。智慧化應急救援平臺，接入物聯(lián)網(wǎng)自動報警系統(tǒng)，將傳統(tǒng)的電話求救、人工派單應急處置方式轉變?yōu)橄到y(tǒng)自動監(jiān)測、主動發(fā)現(xiàn)、后臺調度的智能化處理，同步通過語音對講安撫被困人員情緒，實現(xiàn)從被動接警向主動救援的轉變。
四川省成都市成華區(qū)通過“保險+服務+物聯(lián)網(wǎng)”電梯維護保養(yǎng)模式實現(xiàn)電梯維護保養(yǎng)全程跟蹤監(jiān)督。保險合同開始履行后，由保險公司為每臺投保電梯安裝專業(yè)監(jiān)控設備，并對電梯運行數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析。當數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常時發(fā)出報警通知，維護保養(yǎng)企業(yè)可及時對電梯進行異常排查，從而減少電梯帶病工作、降低電梯故障率、延長電梯使用壽命。通過電梯轎廂內的監(jiān)控設備，實現(xiàn)在線監(jiān)控及云端存儲，為電梯故障及安全事件的事后責任追溯提供依據(jù)。同時對維護保養(yǎng)企業(yè)的維護保養(yǎng)過程進行監(jiān)督。此外，保險公司通過“電梯風險管理平臺”協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)督維護保養(yǎng)企業(yè)開展工作，如發(fā)生故障，由維護保養(yǎng)企業(yè)及時維修，保險公司支付資金完成理賠。
上海市、湖北省武漢市、山東省青島市等地取消了所有電梯“一視同仁”15天例行維護保養(yǎng)一次的硬性指標，實行“按需維保”模式。針對歷史運行強度較大、困人故障較多的電梯，維保周期會適當縮短；對于歷史運行強度較小、困人故障事件較少的電梯，維保周期可適當延長。電梯年檢也不再“一刀切”，而是根據(jù)電梯自身狀況科學調整檢驗檢測周期，對使用年限長、安全狀況較差的電梯，縮短檢驗檢測周期。“按需維保”模式以提高電梯安全性、可靠性為目標，根據(jù)電梯的安全狀況和運行工況，科學確定電梯現(xiàn)場維保的項目、內容和周期，推動電梯維護保養(yǎng)實現(xiàn)從“重過程”到“重效果”的轉變。
目前，老舊小區(qū)加裝電梯已從“一枝獨秀”發(fā)展到“遍地開花”，但與電梯有關的悲劇屢見報端，不少地方上演過“電梯驚魂”事件，也有不少生命被故障電梯無情吞噬。為避免悲劇發(fā)生，需要做好電梯的維護保養(yǎng)。在加裝電梯工程審批、建設安裝等環(huán)節(jié)的瓶頸逐漸被打破的同時，做好后續(xù)的維護保養(yǎng)工作，才能讓這項民心工程更好地惠民、利民。